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DTI(총부채상환비율)는 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 주택담보대출의 원금과 이자, 그리고 기타 대출의 이자 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. 이 비율을 통해 금융기관은 대출자의 소득 대비 상환 부담이 어느 정도인지 평가하고, 대출 한도를 결정한다.
DTI 계산 방식
DTI는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 이자 상환액을 모두 더한 뒤, 이를 연소득으로 나누고 100을 곱해 산출한다. 예를 들어 연소득이 5000만원인 사람이 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액을 합쳐 2000만원을 1년 동안 갚아야 한다면, DTI는 40%가 된다. DTI가 낮을수록 대출 상환 능력이 높다고 판단하며, DTI가 높으면 대출 한도가 줄어든다.
DTI 적용 사례
예를 들어 주택담보대출 4억원을 금리 4.5%로 30년간 받는 경우, 매년 상환해야 할 원리금이 약 1900만원이고, 신용대출 2000만원에 금리 5.5%로 1년간 이자만 내는 경우 이자가 110만원이라면, 두 금액을 합쳐 연간 상환액 2010만원이 된다. 연봉이 5500만원이라면 DTI는 약 36.5%가 된다.
DTI 규제의 목적과 영향
DTI는 대출 심사에서 중요한 기준으로, 정부가 규제지역이나 대출 상품별로 40% 또는 50% 등 기준을 정해두고 있다. 이 기준을 넘기면 대출 한도가 제한된다. 대출자의 기존 부채가 많거나, 소득에 비해 상환 부담이 크면 DTI가 높아져 원하는 만큼 대출을 받기 어렵다. 금융기관은 DTI 기준을 참고해 대출 승인 여부와 한도를 산정하며, DTI가 낮을수록 더 많은 한도로 대출이 가능하다. 따라서 연소득을 높이거나 기존 부채를 상환하면 DTI를 낮출 수 있다.
DTI와 DSR의 차이
DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자만을 소득과 비교한다. 반면, DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 대출의 원금과 이자 상환액을 소득과 비교해 대출 한도를 정한다. 최근에는 DSR이 더 엄격하고 포괄적인 규제로 자리 잡으면서, 실제 대출 심사에서는 DSR 기준이 더 중요한 역할을 한다.
DTI와 DSR이 있는데 왜 DSR이 더 떠오를까?
DTI는 은행의 대출심사 기준으로 개발된 개념이다. 따라서 은행 자율적으로 보수적 기준을 적용하는 것이 일반적이다. 달리 말하면, 보수적으로 정하든, 규제에 따르든 은행 자율에 맡겨져 있다.
반면, DSR은 정부가 주도하는 거시건전성 규제다. 2018년 금융위, 금감원이 주택시장 안정 목적에서 전국 공통으로 강제 시행한 규제다. 따라서 정부가 법령에 포함해 의무화 했기 때문에 은행의 재량 여지가 거의 없다.
